DSR LTV DTI 뜻 계산법 윤석열 대통령 공약대로 DSR까지 규제완화될까

 

안녕하세요:) N잡러 브라보 현영입니다. 

저는 올해 말이나 내년 초, 이사계획을 세우고 있어서 더욱 부동산 정책변화에 레이더를 세우고 있습니다. 윤석열 당선자의 부동산 관련 공약도 지난번에 포스팅 해두었는데요, 금융위원회가 오늘(25일) 대통령직인수위원회(인수위)에 업무보고를 한다고 합니다. 가계부채, 소상공인·중소기업 금융지원안 등 주요 현안과 윤석열 대통령 당선인의 금융 관련 공약 이행 방안 등이 다뤄질 예정이라고 하는데, LTV완화 관련해서도 논의가 이루어지지 않을까 싶습니다. 

윤석열 당선인은 현재 지역별로 40~60%로 차등 적용된 주택담보인정비율(LTV)을 지역과 상관없이 1주택 실수요자는 70%로, 생애 최초 주택구매자는 80%까지 완화하는 공약을 내놨었죠. 인수위 내부에서 LTV 완화 공약이 효과를 내려면, 현재 시행 중인 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 완화해야 한다는 의견이 제기되고 있는 것으로 알려졌습니다.

 

올해부터 시행된 'DSR 2단계 규제'에 따라 총대출액이 2억원을 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행권 50%)를 넘지 못하도록 규제를 적용받고, 오는 7월부터는 총 가계대출이 1억원이 넘는 대출자로 규제 대상이 확대됩니다. 

한국은행 추산 규제적용시 대출감소 - 중앙일보기사 내용중

한국은행이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 올해 7월 이후 전체 대출자의 17.9%가 추가 대출이 불가능할거라는 예측을 하였는데요, 대출 한도도 지난해 말과 비교하면 37~60% 수준입니다. 또한 한은은 DSR 규제로 가계대출 증가율이 3~4%포인트 떨어지는 효과가 있을 것으로 추산했습니다. 

가계 대출과 관련한 관심사는 윤석열 대통령 당선인이 내건 대출규제 완화와 관련해, DSR 규제까지 완화될지 여부입니다. 만약 주택담보인정비율(LTV)만 완화할 경우에는 소득이 적은 저소득층에게는 별다른 정책효과가 없을 것이고, DSR 규제까지 함께 완화할 경우에는 주택구입 증가 등 시장 활성화가 이루어질 수 있는 반면 가계부채가 급증할 수 있겠죠.

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총부채원리금상환비율(DSR)까지 따져봐야 합니다

지난해 상반기까지만 해도 주택담보대출을 받으려는 분들은 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 정도만 신경 써도 됐지만, 이제는 대출 종류에 상관없이 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR)까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 지금부터 부동산정책에 있어 중요한 명칭 LTV, DTI, DSR 뜻과 계산법까지 정리해보겠습니다. 

 LTV(담보인정비율)

• 주택담보대출 한도를 정할 때 적용되며, 간단히 말해서 LTV는 주택 시세 대비 대출 한도액의 비율을 뜻함.
• LTV 계산 = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 × 100 (여기서 담보가치는 ① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별․호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용함)
• 금융기관은 일반적으로 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출규모를 결정함. 
• 현재 LTV는 규제지역과 주택 시세에 따라 차등 적용됨. 투기지역과 투기과열지구의 경우 9억원 이하 주택은 LTV가 40%, 9억원 초과 주택은 20%가 적용됨. (ex)투기지역에서 12억원짜리 집을 사기 위해 주담대를 받는다면 9억원까지는 40%, 9억원 초과분에 대해선 20%가 적용 > 총 4억2000만원(9억원×40%+3억원×20%)까지 대출이 가능함. 집값이 15억원을 넘어가면 주담대 안됨.
• 조정대상지역에선 9억원 이하 주택에 대해 LTV 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용됨. 비규제지역에선 집값과 상관없이 LTV 규제 비율이 70%이며, 단 소득 요건을 충족하는 무주택 실수요자라면 20% LTV 우대가능함. 

 DTI(총부채상환비율)

• DTI는 대출자의 소득에 비례해서 주택담보대출 한도를 정하는 규제로, 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 기타 대출의 이자를 합친 금액을 연소득으로 나눠 계산함. 
• ｢은행업 감독규정｣에서는 동 비율을 “DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100” 방식으로 산정하도록 하고 있음. 
• 현행 DTI 기본 규제 비율은 투기지역·투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%, 그 외 수도권에서는 60%임. 서민실수요자는 규제지역에서 60% 우대적용.
• 예를들어, DTI 규제 비율이 40%인 지역에서 이모씨가 주담대 2억원을 신청하는 경우 : 이모씨는 현재 신용대출 1000만원(금리 연 4.5%)을 보유, 연소득은 3000만원(DTI 40%라면 주담대원리금과 기타 대출의 이자를 합친 금액이 1200만원(3000만원×40%)을 넘을 수 없음) > 주담대 금리가 연 4%고 30년 원리금 균등 상환 방식이라고 가정하면 A씨가 매년 갚아야 할 원리금은 약 1146만원으로, 연간 신용대출 이자 45만원을 합쳐도 1191만원으로 1200만원을 넘지 않기 때문에 A씨는 주담대 2억원을 받을 수 있음. 

 

 DSR(총부채원리금상환비율)

• DSR(Debt Service Ratio)은 LTV와 DTI보다 한층 강화된 규제로, 개인이 갖고 있는 ‘모든 대출의 원리금’을 연소득 대비로 따져 대출 한도를 정하는 방법임. 주택담보대출뿐 아니라 모든 대출에 적용되며, 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함됨. 
• 현재는 총 대출액이 2억원을 넘는 신규 대출이면 개인별 DSR이 40%(비은행권은 50%)를 넘을 수 없고, 오는 7월부터는 총 가계대출이 1억원이 넘는 대출자로 규제대상이 확대될 예정임. 예를 들어, 연소득이 5,000만원일때 모든 대출의 원리금을 합쳐 2,000만원을 넘을 수 없다는 뜻이며, 넘으면 2억원이 넘는 신규대출은 불가함(7월부터는 1억원). 
• DSR을 계산할 땐 보유한 대출별로 매년 내야 하는 원리금상환액을 구하는 게 핵심임. 주담대는 계약기간이 정해져 있기 때문에 계산이 쉽지만, 기타 대출의 경우 금융사가 DSR을 따질 때 항목별로 원금을 몇 년에 나눠 갚는 것으로 간주하는지에 따라 DSR이 달라짐. 특히 신용대출의 경우, 5년으로 산정 만기가 짧기 때문에 대출액이 상대적으로 작아도 DSR을 크게 높이는 효과를 줌. 
• DSR 기본 계산법 : (모든 금융권 대출의 원금+이자상환액) ÷ 연소득
• 주요 대출별 연간 원리금 계산법 : ①주택담보대출, 학자금대출, 할부금융, 리스, 카드론 등 - 실제 연 상환액  ②신용대출 ÷ 5년  ③마이너스통장 한도 ÷ 5년  ④비주택담보대출 ÷ 8년  ⑤예적금담보대출, 보험계약대출, 사업자대출 등은 불포함

DSR부채산정방법 - 부동산계산기 참조

DSR 계산기 (아래)

부동산계산기

윤석열 대통령 당선인이 대출 규제 완화를 추진하고 있는 가운데, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화에 대해서는 전문가들 사이에서도 갑론을박이 오가고 있습니다. 가계부채 관리를 위해 완화에 신중해야 한다는 의견도 있고, 반면 규제 완화를 반기는 목소리도 있는데요, 금리인상이 계속되고 있는 상황이라 주택구입에 신중한 분들도 많을 거라 생각됩니다. 저 또한 이사계획을 세우면서 부동산 정책과 시장상황, 매수 타이밍을 잘 맞춰야 하는 숙제를 안고 있습니다. 관련해서 새로운 내용이 나오면 또 포스팅할께요:)

 

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